La réglementation thermique 2012 (RT 2012)

RT2012La réglementation thermique 2012, RT 2012, modifie les techniques de construction en imposant un objectif de consommation énergétique des bâtiments neufs fixé à 50KWep/m²/an modulé par un coefficient prenant en compte l’altitude et les spécificités de certaines régions Elle s’inscrit dans l’objectif pris par la France de réduire notre empreinte énergétique.

Incités par les aides gouvernementales, de nombreux promoteurs ont anticipé la mise en œuvre de cette réglementation en commercialisant des programmes dits « BBC ».

RT 2012, label « BBC », DPE, qu’est-ce que tout cela signifie ?!

Dans les deux cas, il s’agit de notions définies de manière réglementaire, étant précisé que :

  • La RT 2012 est une norme obligatoire applicable au 1er Janvier 2013 dans le secteur résidentiel, qui s’impose d’ores et déjà aux immeubles de bureaux depuis le 28 Octobre 2011, ainsi qu’aux logements situés dans les zones ANRU depuis le 1er Mars 2012
  • Le Label « BBC 2005 » est un engagement contractuel du promoteur de mettre en œuvre la futur RT applicable de manière anticipée, pour offrir à ses acquéreurs un confort et une qualité d’usage supérieure, ainsi que le cas échéant, des avantages financiers et fiscaux (PTZ +, Scellier BBC). La réglementation thermique RT2005 n’étant plus en vigueur, ce label n’est plus utilisé. Mais on peut retenir un niveau de performance quasi équivalent.

Dans les deux cas, le promoteur s’engage sur un niveau de consommation conventionnelle d’énergie primaire du bâtiment.

Quant au Diagnostic de Performance Energétique (DPE), il s’agit d’un document d’information remis à l’acquéreur lors de la livraison indiquant le niveau de performance énergétique estimé du logement, matérialisé par une étiquette énergétique.

Attention ! Les surfaces, les consommations et l’objet du DPE diffèrent par rapport à la RT 2012 ou au label « BBC 2005 ».

  RT 2012 / LABEL BBC DPE
Objet / concerne L'immeuble L'appartement
Surface de calcul Shon RT Surface habitable

Consommations

Consommations exclues :

  • Electroménager
  • Informatique
  • Audiovisuel, etc
  • Chauffage
  • Refroidissement
  • Production d’eau chaude sanitaire
  • Eclairage
  • Auxiliaire de chauffage, de refroidissement, d’eau chaude sanitaire et de ventilation.
  • Chauffage
  • Refroidissement
  • Production d’eau chaude sanitaire

Le seuil de 50 KWhep/m²/an est variable selon la région climatique d’implantation de l’immeuble : la RT 2012 ne s’appliquera pas de la même manière à Lille et Marseille.

La consommation conventionnelle :

La consommation conventionnelle correspond à un niveau de performance énergétique standardisé, c’est-à-dire calculé selon un modèle de comportement (moyennes statistiques d’occupation). Des écarts peuvent donc apparaître par rapport aux consommations réelles, du fait notamment de l’usage du bien (température de consigne dans le logement, ventilation naturelle…).

Elle est définie de manière globale, c’est-à-dire que la performance énergétique à atteindre correspond à celle de l’immeuble. Le niveau de performance énergétique des logements pourra varier selon notamment leur situation (nord/est ou sud/ouest, dernier étage en pignon ou RDC) ou surface (petit compact plus favorable que grand et spacieux). Il pourra également différer de celui mentionné dans le DPE (cf. tableau).

En outre, la consommation conventionnelle prend uniquement en compte certaines consommations (cf tableau).

Enfin, elle est calculée en énergie primaire.

Energie primaire/Energie finale :

L’énergie finale (EF) correspond à l’énergie consommée dans l’immeuble ou le logement, alors que l’énergie primaire (EP) intègre l’énergie nécessaire à la production de l’énergie consommée.

Les logiciels de calcul réglementaires considèrent que pour 1 kWh d’énergie d’origine électrique, il aura fallu 2,58 kWh d’énergie primaire.

L’information des consommations énergétiques aux occupants des logements :

Pour sensibiliser les usagers, la RT 2012 impose d’informer, chaque mois, les occupants sur leurs consommations d’énergie et en particulier celles relatives au chauffage, refroidissement, production d’eau chaude sanitaire, le réseau prises électriques et les autres postes de consommation d’énergie (éclairage, ventilation,…).

Les avantages de la RT 2012 :

Les nouvelles règles de calcul sont notamment plus drastiques au niveau du traitement des ponts thermiques et prennent également en compte un coefficient d’étanchéité à l’air, vérifié ensuite in situ sur un échantillon de logements, permettant ainsi de s’assurer de la bonne mise en œuvre des ouvrages.

L’amélioration de la performance énergétique des immeubles neufs permet d’apporter à ses occupants un niveau de confort élevé, grâce à un bien mieux conçu, mieux isolé. Cependant, les conditions d’usage et d’entretiens de ce bien sont primordiales. Chacun, via son comportement, participe à la réduction globale de notre empreinte énergétique : depuis le constructeur dans la conception et la construction des bâtiments, jusqu’à son occupant. Pour optimiser votre bien, commandez le Manuel BBC de l’utilisateur.

Les garanties lors d'un achat dans le neuf

garantiePlusieurs garanties peuvent interargir lors d'un achat d'un appartement neuf.

La garantie d’achèvement de l’immeuble 

Le promoteur est tenu de justifier d’une garantie d’achèvement de l’immeuble, qui a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement auprès des entreprises. Elle doit être fournie par un organisme bancaire, une compagnie d’assurance, une caution mutuelle (garantie extrinsèque).

IMAPRIM est couverte pour toutes ses opérations par une garantie extrinsèque d’achèvement délivrée par ses partenaires bancaires dont la Société Générale, c’est la certitude pour vous que le financement des travaux de construction soit garanti jusqu’à l’achèvement de la résidence.

La garantie phonique 

Le promoteur est tenu de livrer un bien respectant les exigences règlementaires en matière d’isolation phonique. Le promoteur est garant de cette obligation et doit à cet effet faire effectuer des mesures in situ par un organisme indépendant de contrôle. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur. IMAPRIM confie dès la conception une mission à un bureau de contrôle certifié l’assistant ainsi dans le choix des éléments relatifs à l’isolation phonique.

La garantie de vices apparents 

Le promoteur est également tenu de la garantie des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne pouvant voir le bien qu’il acquiert lors de la vente, cette garantie court pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux de l’acquéreur. Les vices apparents ne doivent pas être confondus avec les défauts de conformité apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur.

Ex. : La hauteur anormale des fenêtres constitue un vice de construction apparent.

Ex. : La pose de fenêtres en PVC, alors que décrites en aluminium, relève d’un défaut de conformité apparent.

La garantie de parfait achèvement 

Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur, pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur.

Il est donc généralement prévu que ces désordres lui soient signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi remédier au plus vite à ces désordres.

Ex. : Apparition de microfissures inesthétiques dues par exemple à la mise en chauffe du bâtiment, qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble.

La garantie biennale 

Le promoteur est tenu du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.

ATTENTION, il ne faut pas confondre réception et livraison :

La réception est l’acte par lequel le promoteur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. La réception a lieu entre l’entreprise de travaux et le promoteur. Elle marque la fin de l’exécution d’un marché de travaux.

La livraison est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien en prend possession. Plus communément, il s’agit de la prise de possession, de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clefs. Elle constitue la fin de l’exécution d’un contrat de vente. Elle a lieu entre le promoteur et l’acquéreur.

La garantie décennale 

Le promoteur est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement, susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO), à laquelle le promoteur est tenu de souscrire et dont il transfère le bénéfice à l’acquéreur, préfinance les travaux de réparation de ces désordres.

Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble.

Les étapes de la VEFA

 La préparation de votre projet immobilier neuf

Pour concrétiser votre projet, vous devez déterminer avec précision vos souhaits et explorer le maximum de pistes : votre budget envisageable et les éventuelles aides comme le PTZ , le nombre de pièces requises (appartement 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces…), la zone géographique privilégiée, les services de proximité nécessaires (écoles, transports, loisirs, commerces…), la date d’enménagement prévue, les bonus concevables (jardin, deuxième place de stationnement, terrasse…). Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez avoir toutes les cartes en main !

 La signature du « contrat de réservation » ou du « contrat préliminaire »

Le contrat de réservation annonce toutes les caractéristiques légales du bien immobilier neuf : localisation, prix, date de livraison, plan, notice descriptive, etc. Le réservataire verse un dépôt de garantie égal à 5% du prix du logement.

Remarque : si vous achetez un appartement dans une résidence déjà achevée, vous ne signez pas un « contrat de réservation » mais un « compromis de vente ».

plan

La confirmation de réservation

Une dizaine de jours après la signature de votre contrat de réservation, vous recevez par courrier recommandé un document qui officialise votre réservation (et faisant courir le délai de rétractation prévu par la loi). Si vous avez recours à un crédit immobilier, le contrat de réservation est régularisé sous la condition de l’obtention du financement.

Le financement de réservation

La banque étudie généralement votre demande de crédit immobilier en quelques semaines et vous transmet alors une « offre préalable » indiquant toutes les conditions légales de l’emprunt : nature, objet, modalités, montant, coût total, TEG… L’acceptation de cette offre ne peut intervenir qu’après le 11ème jour suivant la réception. Enfin, la conclusion du dossier doit intervenir dans les 4 mois qui suivent, sinon l’offre est caduque.

La notification de l’acte authentique de vente

Une fois le financement obtenu, l’acte authentique de vente vous est notifié et un rendez-vous de signature proposé. Réalisé par un notaire, ce document présente toutes les conditions et garanties de la vente : les sommes à verser (les appels de fonds), la description précise du logement (superficie, nombre de pièces,…), etc. La signature de l’acte authentique de vente correspond à la date où vous devenez propriétaire.

Les appels de fonds

Les appels de fonds sont les sommes versées par l’acquéreur au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Les appels de fonds sont spécifiques à la VEFA et sont réglementés par le Code de la Construction. Ils ne peuvent excéder un certain pourcentage, à savoir : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (toiture) et 95% à l’achèvement. Le promoteur doit respecter ces étapes légales, mais il est libre de constituer un autre tableau d’appels de fonds plus détaillé.

Il est conseillé d’utiliser dans un premier temps votre apport, les aides publiques ensuite (si les conditions d’octroi vous permettent d’en bénéficier) et votre prêt bancaire en dernier afin que vous ayez un minimum d’intérêts intercalaires à verser.

La livraison de votre logement

La livraison consiste en une visite détaillée de votre nouveau logement au cours de laquelle un état des lieux contradictoire est signé par toutes les parties présentes (vous-même/votre mandataire et un représentant du promoteur). Tous les vices apparents doivent être constatés lors de cette visite et consignés dans le procès-verbal de livraison. De plus, selon la législation, vous disposez d’un mois supplémentaire pour communiquer par courrier recommandé d’éventuelles réserves complémentaires.

ATTENTION, la livraison officialise le transfert de la garde du bien immobilier au propriétaire qui en devient dès lors responsable. En conséquence, vous devez avoir souscrit, au préalable, une assurance multirisques habitation pour votre nouvel appartement.